一、次承租人的优先购买权

关于次承租人是否能享有对房屋的优先购买权，一直是学界争论的一个问题，有的学者认为在租赁关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系，出租人欲出卖房屋时，即使承租人放弃优先购买权，次承租人仍不享有该项权利。

1、先购买权的设定给所有权的行使设置了一个合法的负担，其以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对特定主体的特殊保护。转租关系先于买卖关系而存在，将这种既存的社会关系稳定下来，避免因出租房屋所有权的任意处分而使次承租人生活发生大的变动，应赋予次承租人享有顺位在先的优先购买的权力。

2、给次承租人以优先购买权有利于简公交易程序、降低交易成本、增进效率，此与优先购买权制度设计目的相吻合。台湾著名法学家王泽鉴认为：私法上有两个原则：自由和效率。转租赁关系从属于私法这个范畴同样要实现 “自由和效率”，在转租关系中，如何实现优化配置、物尽其用是法律应当作出的价值选择。

3、法律制度的内在理念之一是保护弱势，实现公平正义，较承租人而言，次承租人的合法权益更容易因房屋所有权的任意处分而受侵害。在这一涉及三方的法律关系到中，次承租人是真正的弱势。给予次承租人优先购买权符合公平正义的原则。

4、租现象在现实生活中广泛而大量地存在，尤其在城市房地产交易中，许多写字楼、店铺及居民住宅等以转租的形式存在。写字楼、店铺等的租赁权人出于商业利益的考虑，往往对租赁房屋投入了高昂的装修费用、广告费用及其他费用。而随着人们对生活品质的追求，甚至于住房等也往往涉及价格高昂的装修费用。次承租人作为利用主体，其优先购买权顺位在先，既可避免其投入的成本遭受无谓的损失，也能够避免社会资源的浪费，充分发挥物的经济效益。

二、次承租人优先购买权的法律特征

1、次承租人优先购买权是以承租人的优先购买权的存在为基础。在转租合同关系中，存在出租人与承租人，承租人与次承租人之间两个租赁合同关系，次承租人与出租人之间无直接的合同关系。因而次承租人不能直接享有优先购买权。次承租人的优先购买权只能在承租人享有优先购买权的基础才能存在。

2、次承租人的优先购买权以承租人不主张的优先购买权为前提。法律直接规定了承租人享有优先购买权，在承租人主张优先购买权时，次承租人不能享有优先购买权。转租合同法律关系的产生以原租赁合同关系为基础，原租赁合同解除转租合同应当解除，如果转租合同的次承租人与原租赁合同的承租人都均等的享有优先购买权，就丧失了承租的基础地位。因此，只有在承租人不主张优先购买权时，次承租人才能间接的主张优先购买权。

3、转租人的优先购买权不得超越承租人优先购买权的范围。次承租人的优先购买权是以承租人优先购买权为基础的，没有承租人优先购买权，就不能产生次承租人的优先购买权，次承租人的优先购买权应当以不超越承租人优先购买权的范围为原则。

4、次承租人优先购买权的行使应受一定的限制。由于次承租人与出租人之间无合同上的权利义务关系，次承租人不能直接向出租人主张优先购买权，次承租人在先例优先购买权时，应通过承租人来行使，即由次承租人向承租人主张优先购买权，承租人应以自己的名义向出租人主张该权利。

5、通知义务的承担。合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以下同等条件优先购买的权利。”合同法规定了通知义务由出租人承担。在转租合同关系中，通知义务该由谁承担，法律未作明确规定。由于出租人与转租合同中，承租人作为出租人出租其所承租的房屋，因此，原合同的承租人应对次租人承担通知义务。如果承租人履行通知义务，应承担民事责任该民事责任应与出租人对承租人所承担的民事责任不同。依照最高人民法院《关于贯彻民法通则若干问题的意见（试行）》第118国家条的规定，出租人不履行通知义务，承租人可以向法院请求宣告该房屋买卖无效。但在转租法律关系中，出租人出卖房屋，应由承租人通知次承租人，如果承租人未履行通知义务，不能由此请求宣告该买卖行为无效。因为出租人与次承租人之间无权利义务关系。承租人的过失行为，不影响出卖行为的效力。承租人不履行通知义务，应当承担相应的民事责任。这种责任一般表现为未履行通知义务而导致次承租人因要搬迁而造成的损失给予赔偿的责任。